Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai (sửa đổi) năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước, thể hiện ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.

Luật đất đai sửa đổi gồm 14 chương, 212 điều, tăng 7 chương 66 điều so với Luật Đất đai 2003 đã thể chế hóa những quan điểm và định hướng nêu trong Nghị quyết số 19/NQ- TW của Hội nghị BCHTW Đảng lần thứ 6 và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp (sửa đổi) năm 2013 về đất đai. Đồng thời, khắc phục được những tồn tại, hạn chế, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, Luật đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân; bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai để phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội.

Thứ hai, Luật Đất đai sửa đổi đã có sự đổi mới trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai của từng cấp hành chính, góp phần khai thác tốt hơn tài nguyên đất đai; tăng cường hơn nữa việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất cấp quôc gia phải đảm bảo tính đặc thù, sự liên kết giữa các vùng kinh tế - xã hội; xử lý tốt mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch của các ngành, các lĩnh vực và địa phương; hoàn thiện cơ chế nhằm phát huy nguồn lực đất đai, thông qua quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất.

 Đảm bảo tính công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất thông qua các quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết Nhà nước phải thu hồi đất; quy định đăng ký đất đai là bắt buộc và việc đăng ký đất trên mạng điện tử; việc tham gia của người dân, trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc giám sát công tác quản lý, sử dụng đất của các cơ quan dân cử, của công dân và hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước và các địa phương.    

Thứ ba, Luật đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng và điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhằm khắc phục có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án, gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí và kém hiệu quả trong thời gian qua. Ngoài ra, đã thu hẹp các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang hình thức cho thuê đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; tiến tới thiết lập trật tự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, phù hợp với những cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia ký kết và yêu cầu đẩy mạnh hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Thứ tư, Luật đã quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất nhằm khắc phục những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua. Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất, lập quỹ phát triển đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng.

Đối với trình tự thu hồi đất, Luật quy định theo hướng tăng cường hơn nữa sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất bị thu hồi; đồng thời điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và chủ sở hữu về đất đai, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất cụ thể là giá được xác định qua đội ngũ có chuyên môn về giá đất, có hội đồng thẩm định xem xét, phê duyệt. Trường hợp chậm bồi thường, Nhà nước phải trả lãi suất cho người dân bị thu hồi. Nếu người dân không nhận bồi thường, khoản tiền đó được gửi kho bạc, người nhận bồi thường không được lấy lãi. Nếu tiền bồi thường không đủ để mua suất tái định cư tối thiểu thì Nhà nước sẽ hỗ trợ giúp người dân phần chênh lệch. Đối với người dân mất đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, UBND cấp tỉnh phải có phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho người dân. Quy định về việc xử lý đối với các trường hợp chậm chi trả tiền bồi thường do lỗi của các cơ quan Nhà nước và lỗi của người dân có đất bị thu hồi để đảm bảo trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ, cũng như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân.

Thứ năm, Luật đất đai 2013 cũng hướng tới việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất. Cụ thể Luật quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất, thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất. Các đơn vị hành chính sự nghiệp nếu nếu tự chủ 100% kinh phí phải chuyển sang hình thức thuê đất, không được giao đất miễn phí như trước đây. Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Việc lựa chọn chủ đầu tư để giao đất, cho thuê đất cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn: chủ đầu tư phải có năng lực tài chính (qua báo cáo tài chính và kiểm toán) để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải kí quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các qui định của pháp luật đất đai… Đối với các trường hợp không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ bị xử lí mạnh tay. Cụ thể, Luật cho phép dự án chậm tiến độ hơn so với qui định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó. Nếu hết 24 tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

Thứ sáu, đảm bảo quyền và lợi ích của những người sử dụng đất hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận và bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gắn với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước một cách công khai, dân chủ và công bằng. Luật cũng đã bổ sung các quy định cụ thể về tài chính đất theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước và nhà đầu tư, phù hợp với quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Theo đó, khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Thứ bảy, Luật quy định mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn đã được nêu trong Nghị quyết 26 của BCH Trung ương Đảng. Cụ thể: nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp). Quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng.    

Thứ tám, Luật đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm về đất đai nhằm thực hiện có hiệu lực, hiệu quả quy định của Hiến pháp (sửa đổi): đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 là một trong những dự án luật quan trọng sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Tòa án nhân dân tối cao cần có kết hoạch tập huấn sâu rộng trong đội ngũ Thẩm phán,Tthư ký, Thẩm tra viên và cán bộ công chức Tòa án hai cấp để có thể vận dụng có hiệu quả trong thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đang ngày càng gia tăng, góp phần nâng cao hiệu quả phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Nguyễn Thành Nhân - TAND tỉnh

Nguồn: http://hatinh.toaan.gov.vn